Nachtrag: Zum Artikel des Holzkirchner Merkur (8.9.2015).
31.08.2015
Positionspapier zum Kommunalen Wohnungsbau
Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen im Gemeinderat Holzkirchen
Einleitung
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, keine Ware. Deshalb ist das Recht auf eine angemessene Wohnung in Bayern sogar in der Verfassung verankert (Art. 106).
Der Wohnungsmarkt in Holzkirchen ist in den vergangenen Jahren aus der Balance geraten. Selbst für Menschen mit mittleren Einkommen ist es schwierig geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das Angebot ist insbesondere für Alleinlebende, FamiliengründerInnen und Senioren nicht ausreichend.
Der Marktgemeinderat Holzkirchen hat sich in den letzten Monaten gründlich und vorbehaltslos mit der Thematik auseinandergesetzt. Als Fraktion Bündnis 90/Die Grünen haben wir diesen Prozess als sehr gut vorbereitet, informativ und produktiv erlebt.
Wir halten es nicht für zielführend, das komplexe Thema nun über förmliche Anträge der Fraktionen abzuarbeiten. Es geht darum, im Marktgemeinderat die erkennbar vorhandenen Schnittmengen zu definieren und endlich erste Schritte einzuleiten.
Daher haben wir als Fraktion Bündnis 90/Die Grünen ein Positionspapier ausformuliert, um eine konkrete Grundlage für die nach unserer Auffassung nun dringend anstehenden Entscheidungen zu bieten.
Unser Ziel
In Holzkirchen soll mehr günstiger Wohnraum zur Verfügung stehen.
Nicht zuletzt die Marktgemeinde selbst hat daran ein vitales Interesse. In unserer Hochpreisregion ist es kaum mehr möglich, geeignetes Personal für Verwaltung, Eigenbetriebe, Kindergärten, Bauhof etc. zu finden und zu halten, wenn für diese Menschen nicht auch bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.
Generell müssen aus Sicht der Gemeinde hierbei vor allem die mittleren Einkommen im Focus liegen. Die hier vertretenen Berufe halten unsere Gesellschaft zusammen. Die Schaffung bezahlbarer Wohnraum für mittlere Einkommen ist derzeit eines der wichtigsten Themen der Kommunen im Speckgürtel Münchens. So auch in Holzkirchen.
Vor dem Wohnungsbau: Die Grundstücke
Grundstückspolitik
Die Erfahrungen der Kommunen im Umland München sind eindeutig: Die alleinige Mehrausweisung von Bauland führt nicht zu einem Sinken der (Miet-)Preise. Der »Bedarf« in unserer attraktiven Region ist grenzenlos. Die Ausweisung von immer neuen Gewerbegebieten verschärft die Wohnungsnot zusätzlich. Bezogen auf Holzkirchen fordern wir nach vielen Jahren des starken Wachstums dringend ein Moratorium für die Neuausweisung von Gewerbeflächen.
Private Grundstücke mit bereits bestehendem Baurecht
Der innergemeindlichen Verdichtung ist gegenüber der Ausweisung neuer Baugebiete der Vorzug zu geben. Auf städtebaulich geeigneten Grundstücken ist verstärkt auch moderner Geschosswohnungsbau zu ermöglichen, um den Druck auf die Fläche zu mindern. Für private Grundstücke mit bereits bestehendem Baurecht sehen wir ansonsten derzeit nur geringe Möglichkeiten der Einflussnahme der Gemeinde auf kostengünstige Mietpreise. Es gilt aber noch zu prüfen, ob planerische Zugeständnisse an den Bauherren an eine Mietpreisbindung für einen Teil der entstehenden Wohnungen gekoppelt werden können.
Gemeindeeigene Grundstücke
Dem Erwerb und dem Umgang mit gemeindeeigenen Grundstücken kommt in Bezug auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums nach unserer Auffassung zentrale Bedeutung zu. Die Gemeinde sollte auf ihren eigenen Grundstücken primär Bauvorhaben realisieren, die die Vorgabe einer sozial gerechten Bodennutzung mit Leben füllen.
Um das Angebot von günstigem Wohnraum beeinflussen zu können, muß die Gemeinde ausreichend Grundstücke besitzen. Deshalb ist u.a. darauf zu achten, daß die Gemeinde vor künftigen Baulandausweisungen alle rechtlich zulässigen Möglichkeiten ausschöpft, einen möglichst großen Anteil des künftigen Baulandes kostengünstig zu erwerben.
Wir müssen zudem mit den baureifen gemeindeeigenen Grundstücken sorgsam umgehen. Es hat keinen Sinn, innerhalb der nächsten Jahre alle zur Verfügung stehenden gemeindlichen Grundstücke zu verkaufen oder zu bebauen, nur um dann in kurzer Zeit erneut in Zugzwang zu kommen, weiteres Bauland ausweisen zu müssen. Auch beim kommunalen Wohnungsbau setzen wir auf eine nachhaltige Entwicklung.
Modelle des Kommunalen Wohnungsbaus
Der Marktgemeinderat hat sich in zwei Klausursitzungen intensiv mit verschiedenen Modellen der kommunalen Wohnungsbauförderung beschäftigt.
Wir ziehen aus unserer Sicht folgendes Fazit:
Grundstücksverkauf mit Mietpreisbindung
Privatinvestoren garantieren innerhalb einer bestimmten Bindungsfrist (i.d.R. 15 – 25 Jahre) im Verhältnis zum Marktpreis günstigere Mieten. Sie bekommen im Gegenzug verbilligtes Bauland von der Gemeinde und ggf. vergünstige staatliche Darlehen.
Weitere Vorgaben und Absprachen in Sachen sozialer, baulicher, baubiologischer und sonstiger Standards sind grundsätzlich möglich. Das Modell birgt die geringsten finanziellen Risiken für die Gemeinde, der Verwaltungsaufwand kann niedrig gehalten werden.
Nachteile: Nach Ablauf der Bindungsfrist hat die Gemeinde keinerlei Einfluss mehr auf Nutzung und Preisgestaltung. Der Vorteil gemeindeeigenen Grund und Bodens ist daher sehr schnell verpufft. In Bayern fallen jährlich mehr Wohnungen aus der Bindung für soziale Nutzung als neue hinzukommen.
Dieses Modell sehen wir Grüne daher grundsätzlich sehr kritisch. Es sollte, wenn überhaupt, nur im Ausnahmefall, z.B. bei Projektdimensionen die die Leistungsfähigkeit der Gemeinde eindeutig übersteigen, zum Tragen kommen.
Bauen in kommunaler Hand
So wie die Marktgemeinde Schulen, Kindergärten und Straßen baut, kann die Gemeinde natürlich auch eigene Wohnungen errichten. So besitzt die Gemeinde Holzkirchen derzeit schon über 100 Wohnungen, die aber derzeit noch nicht ausreichend professionell genug verwaltet werden.
Als Kommune erhalten wir vergleichsweise sehr günstige Kredite für Bauvorhaben. Wir müssen wirtschaftlich, aber nicht gewinnorientiert arbeiten. Bei gemeindeeigenen Wohnungen kann die Kommune dauerhaft selbst entscheiden, wer unter welchen Bedingungen bei ihr mieten kann. Als Bauherr kann sie die sozialen, baubiologischen und sonstigen Rahmenbedingungen vorgeben.
Der dauerhafte Besitz von Grund und Boden erhält die größten Spielräume für die Zukunft. Diesen unzweifelhaften Vorteilen stehen der Verwaltungsaufwand und ein verbleibendes wirtschaftliche Risiko gegenüber.
In der Abwägung sehen wir in diesem Modell große Chancen, nachhaltig kostengünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Genossenschaftlicher Wohnungsbau
Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluß von Personen (Menschen oder auch »juristische Personen«) mit dem Ziel, ihre Mitglieder sozial und/oder wirtschaftlich zu fördern, z.B. durch das Schaffen von Wohnraum. Dazu wird ein gemeinschaftliches Geschäft betrieben, in diesem Falle eine oder mehrerer Wohnanlagen. Die Gestaltung obliegt der jeweiligen Genossenschaft. Sie bestimmt die Zusammensetzung der Eigentümer, die Zusammensetzung der Mieter, die Konzeption der Wohnungen, die Art des Zusammenlebens, usw.
Genossenschaftliches Bauen gibt es in unterschiedlichen Ausprägungen. Die Gemeinde vergibt der Genossenschaft Baugrund unter ganz konkreten Vorgaben.
Bei einer Baugenossenschaft steht der soziale Aspekt im Vordergrund, Gewinnmaximierung ist nicht das Ziel. Die Vorgabe günstiger Mieten wird so auf Dauer erhalten.
Interessant sind hier die vielen staatlichen Förderungsmöglichkeiten und die Mitwirkungsmöglichkeiten der Genossen, also der beteiligten Holzkirchner Bürger.
Auch dieses Modell bietet daher aus Grüner Sicht viele Vorteile. Das erfolgreiche Wirken der Holzkirchner Baugenossenschaft bestätigt den grundsätzlichen Charme dieses Modells. Der uns im Rahmen der Klausur vorgestellten mögliche Partner bietet sich nach unserer Auffassung für kleinere und mittelgroße Projekte besonders an.
»Holzkirchner Bürgermodell«
Unabhängig vom gemeindlichen Wohnungsbau wird auch künftig ein Teil der gemeindeeigenen Baugrundstücke verkauft. Für diese Fälle soll unsere Alternative zu einem klassischen »Einheimischenprogramm« greifen:
Holzkirchner Bürgerinnen und Bürger werden nach einem bestimmte Kriterienkatalog (z.B. Bonuspunkte für junge Familien) beim freien Verkauf von gemeindlichen Grundstücken befristet bevorzugt, die Grundstücke zum Verkehrswert zu erwerben.
Bei klassischen Einheimischenprogrammen subventioniert die Gemeinde mit Steuergeldern den Bau von Eigenheimen – für einige wenige. Beim Bürgermodell tragen die Grundstückskäufer einen Beitrag auch zur Finanzierung kommunaler Wohnungen – für viele.
Die nächsten Schritte
Die gemeindlichen Strukturen verbessern
Wir müssen Strukturen schaffen, die der Marktgemeinde eine professionelle Grundstücks- und Wohnungsverwaltung ermöglichen. So haben wir derzeit schon jährlich über 1 Mio € Mieteinnahmen aus gemeindeeigenem Gebäudebesitz; die aber »verschwinden« im kameralistischen Haushalt und werden z.B. nicht für Renovierungen zurückgestellt.
Geeignet erscheint uns dazu zum Beispiel die Gründung eines kommunalen Unternehmens (KU) »Kommunales Bauen« mit professioneller Leitung.
Ggf. ist das Ganze aber mit entsprechendem Personal schon aus Kostengründen besser innerhalb der Gemeindeverwaltung zu bewerkstelligen. Das muss noch genau geprüft werden. Zunächst festzuhalten bleibt: Wir müssen jetzt die entsprechenden Strukturen schaffen und/oder qualifiziertes Personal anstellen!
Kein Masterplan
Je nach Größe und Struktur der Bauparzellen, die die Gemeinde besitzt, werden nach Auffassung der Grünen auch unterschiedliche Modelle zielführend sein. Diese müssen unter dem Primat der Notwendigkeit der Schaffung bezahlbaren Wohnraums in jedem Einzelfall ganz konkret ausdiskutiert und entschieden werden. Neben wirtschaftlichen Aspekten fließen soziale, baubiologische, fördertechnische und städtebauliche Überlegungen ein.
Endlich anfangen
Alle politischen Parteien haben im Wahlkampf mit einem Einstieg in das Kommunale Bauen geworben. Wir haben als Markgemeinde geeignete Grundstücke und die Zinsen sind derzeit extrem niedrig.
Wir wollen mit zwei ganz konkreten Projekten beginnen:
In der Flachsfeldstraße wollen wir einen gemeindeeigenen Geschosswohnungsbau auf den Weg bringen.
Auf einem weiteren geeigneten Grundstück wollen wir zudem mit einem der vorgestellten Partner einen genossenschaftlichen Wohnungsbau in ökologischer Bauweise initiieren.
Auf den hier gewonnen Erfahrungen kann dann im Weiteren aufgebaut werden.
ZusammenfassungWeitere Vorgaben und Absprachen in Sachen sozialer, baulicher, baubiologischer und sonstiger Standards sind grundsätzlich möglich. Das Modell birgt die geringsten finanziellen Risiken für die Gemeinde, der Verwaltungsaufwand kann niedrig gehalten werden.
Nachteile: Nach Ablauf der Bindungsfrist hat die Gemeinde keinerlei Einfluss mehr auf Nutzung und Preisgestaltung. Der Vorteil gemeindeeigenen Grund und Bodens ist daher sehr schnell verpufft. In Bayern fallen jährlich mehr Wohnungen aus der Bindung für soziale Nutzung als neue hinzukommen.
Dieses Modell sehen wir Grüne daher grundsätzlich sehr kritisch. Es sollte, wenn überhaupt, nur im Ausnahmefall, z.B. bei Projektdimensionen die die Leistungsfähigkeit der Gemeinde eindeutig übersteigen, zum Tragen kommen.
Bauen in kommunaler Hand
So wie die Marktgemeinde Schulen, Kindergärten und Straßen baut, kann die Gemeinde natürlich auch eigene Wohnungen errichten. So besitzt die Gemeinde Holzkirchen derzeit schon über 100 Wohnungen, die aber derzeit noch nicht ausreichend professionell genug verwaltet werden.
Als Kommune erhalten wir vergleichsweise sehr günstige Kredite für Bauvorhaben. Wir müssen wirtschaftlich, aber nicht gewinnorientiert arbeiten. Bei gemeindeeigenen Wohnungen kann die Kommune dauerhaft selbst entscheiden, wer unter welchen Bedingungen bei ihr mieten kann. Als Bauherr kann sie die sozialen, baubiologischen und sonstigen Rahmenbedingungen vorgeben.
Der dauerhafte Besitz von Grund und Boden erhält die größten Spielräume für die Zukunft. Diesen unzweifelhaften Vorteilen stehen der Verwaltungsaufwand und ein verbleibendes wirtschaftliche Risiko gegenüber.
In der Abwägung sehen wir in diesem Modell große Chancen, nachhaltig kostengünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Genossenschaftlicher Wohnungsbau
Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluß von Personen (Menschen oder auch »juristische Personen«) mit dem Ziel, ihre Mitglieder sozial und/oder wirtschaftlich zu fördern, z.B. durch das Schaffen von Wohnraum. Dazu wird ein gemeinschaftliches Geschäft betrieben, in diesem Falle eine oder mehrerer Wohnanlagen. Die Gestaltung obliegt der jeweiligen Genossenschaft. Sie bestimmt die Zusammensetzung der Eigentümer, die Zusammensetzung der Mieter, die Konzeption der Wohnungen, die Art des Zusammenlebens, usw.
Genossenschaftliches Bauen gibt es in unterschiedlichen Ausprägungen. Die Gemeinde vergibt der Genossenschaft Baugrund unter ganz konkreten Vorgaben.
Bei einer Baugenossenschaft steht der soziale Aspekt im Vordergrund, Gewinnmaximierung ist nicht das Ziel. Die Vorgabe günstiger Mieten wird so auf Dauer erhalten.
Interessant sind hier die vielen staatlichen Förderungsmöglichkeiten und die Mitwirkungsmöglichkeiten der Genossen, also der beteiligten Holzkirchner Bürger.
Auch dieses Modell bietet daher aus Grüner Sicht viele Vorteile. Das erfolgreiche Wirken der Holzkirchner Baugenossenschaft bestätigt den grundsätzlichen Charme dieses Modells. Der uns im Rahmen der Klausur vorgestellten mögliche Partner bietet sich nach unserer Auffassung für kleinere und mittelgroße Projekte besonders an.
»Holzkirchner Bürgermodell«
Unabhängig vom gemeindlichen Wohnungsbau wird auch künftig ein Teil der gemeindeeigenen Baugrundstücke verkauft. Für diese Fälle soll unsere Alternative zu einem klassischen »Einheimischenprogramm« greifen:
Holzkirchner Bürgerinnen und Bürger werden nach einem bestimmte Kriterienkatalog (z.B. Bonuspunkte für junge Familien) beim freien Verkauf von gemeindlichen Grundstücken befristet bevorzugt, die Grundstücke zum Verkehrswert zu erwerben.
Bei klassischen Einheimischenprogrammen subventioniert die Gemeinde mit Steuergeldern den Bau von Eigenheimen – für einige wenige. Beim Bürgermodell tragen die Grundstückskäufer einen Beitrag auch zur Finanzierung kommunaler Wohnungen – für viele.
Die nächsten Schritte
Die gemeindlichen Strukturen verbessern
Wir müssen Strukturen schaffen, die der Marktgemeinde eine professionelle Grundstücks- und Wohnungsverwaltung ermöglichen. So haben wir derzeit schon jährlich über 1 Mio € Mieteinnahmen aus gemeindeeigenem Gebäudebesitz; die aber »verschwinden« im kameralistischen Haushalt und werden z.B. nicht für Renovierungen zurückgestellt.
Geeignet erscheint uns dazu zum Beispiel die Gründung eines kommunalen Unternehmens (KU) »Kommunales Bauen« mit professioneller Leitung.
Ggf. ist das Ganze aber mit entsprechendem Personal schon aus Kostengründen besser innerhalb der Gemeindeverwaltung zu bewerkstelligen. Das muss noch genau geprüft werden. Zunächst festzuhalten bleibt: Wir müssen jetzt die entsprechenden Strukturen schaffen und/oder qualifiziertes Personal anstellen!
Kein Masterplan
Je nach Größe und Struktur der Bauparzellen, die die Gemeinde besitzt, werden nach Auffassung der Grünen auch unterschiedliche Modelle zielführend sein. Diese müssen unter dem Primat der Notwendigkeit der Schaffung bezahlbaren Wohnraums in jedem Einzelfall ganz konkret ausdiskutiert und entschieden werden. Neben wirtschaftlichen Aspekten fließen soziale, baubiologische, fördertechnische und städtebauliche Überlegungen ein.
Endlich anfangen
Alle politischen Parteien haben im Wahlkampf mit einem Einstieg in das Kommunale Bauen geworben. Wir haben als Markgemeinde geeignete Grundstücke und die Zinsen sind derzeit extrem niedrig.
Wir wollen mit zwei ganz konkreten Projekten beginnen:
In der Flachsfeldstraße wollen wir einen gemeindeeigenen Geschosswohnungsbau auf den Weg bringen.
Auf einem weiteren geeigneten Grundstück wollen wir zudem mit einem der vorgestellten Partner einen genossenschaftlichen Wohnungsbau in ökologischer Bauweise initiieren.
Auf den hier gewonnen Erfahrungen kann dann im Weiteren aufgebaut werden.
- Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist eine vordringliche politische Aufgabe des Marktgemeinderates.
- Unser Fokus liegt dabei auf dem Erwerb und dem Umgang mit gemeindeeigenen Grundstücken. Daneben fordern wir ein Moratorium bei der Ausweisung neuer Gewerbegebiete.
- Innerhalb der Gemeindeverwaltung werden möglichst schnell Strukturen geschaffen, die eine professionelle Wohnungs- und Grundstücksverwaltung sicherstellen.
- Wir unterstützten alle Modelle des kommunalen Wohnungsbaus, die einen dauerhaften Einfluss der Marktgemeinde auf die jeweiligen Grundstücke gewährleisten. Gemeindeeigene Baugrundstücke die außerhalb solcher Modelle veräußert werden, sollen künftig zunächst Holzkirchner Bürgern zum Kauf angeboten werden.
- Einen »Masterplan« für alle gemeindlichen Grundstücke gleichzeitig ausarbeiten zu wollen, erscheint uns nicht sinnvoll. Je nach Größe und Struktur der Bauparzellen gilt es in jedem Einzelfall neu zu entscheiden. Wichtigstes Leitbild ist dabei die Schaffung günstigen Wohnraums.
- Wir setzen dabei auf Qualität und Nachhaltigkeit. Es geht ausdrücklich nicht darum, nun möglichst viele gemeindliche Grundstücke gleichzeitig in Angriff zu nehmen.
Aber wir wollen einen Anfang – und zwar jetzt!
gez.
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
im Marktgemeinderat Holzkirchen
Nachtrag am 30.10.2015
Nun ist es öffentlich: Schritt eins ist getan!
Was wir im Positionspapier als »Holzkirchner Bürgermodell« vorgeschlagen haben, wurde so vom Marktgemeinderat Holzkirchen auf den Weg gebracht. Siehe Bericht Holzkirchner Merkur: »Zwölf Bauplätze für Einheimische« (30.10.2015).
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